O presente artigo analisa a ação de despejo fundamentada na falta de pagamento, sob a ótica da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). O texto explora a dinâmica processual, desde o ajuizamento e as condições para a concessão de liminar de desocupação, até o direito do locatário à purgação da mora, destacando a importância da gestão de riscos e da atuação preventiva por parte dos locadores.
A relação locatícia é estruturada sobre a premissa do cumprimento de obrigações sucessivas e mútuas. Para o locatário, a principal e mais sensível dessas obrigações é o pagamento pontual do aluguel e dos encargos acessórios, como cotas condominiais e tributos. Quando ocorre a quebra desse dever, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece em seu artigo 9º, inciso III, que a locação poderá ser desfeita. A partir desse momento, o locador passa a ter o direito de buscar a tutela jurisdicional para reaver a posse do bem, o que se materializa por meio da ação de despejo.
Historicamente, a legislação locatícia brasileira busca um ponto de equilíbrio entre a proteção ao direito de propriedade do locador e a garantia de moradia ou de continuidade do fundo de comércio do locatário. Por isso, o processo de despejo possui nuances que exigem rigor técnico em sua condução.
A Dinâmica da Ação e a Tutela de Urgência (Liminar)
Embora muitos locadores optem por enviar notificações extrajudiciais como uma tentativa de conciliação prévia, o ordenamento jurídico não exige essa formalidade para os casos de inadimplência financeira. Como a obrigação tem um termo certo (data de vencimento estipulada em contrato), o simples atraso já configura a mora. Frustradas as tratativas amigáveis, o locador pode ajuizar a ação, sendo-lhe facultado, pelo artigo 62, inciso I da referida lei, cumular o pedido de rescisão da locação com a cobrança dos aluguéis atrasados em um mesmo processo, conferindo maior economia e celeridade processual.
Um dos pontos de maior interesse para os proprietários é a possibilidade de retomada rápida do imóvel. A legislação, em seu artigo 59, § 1º, inciso IX, prevê a concessão de liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de oitiva da parte contrária. Contudo, essa medida drástica depende do preenchimento de requisitos cumulativos e específicos. É necessário que o contrato seja desprovido de qualquer uma das garantias previstas em lei (como fiador, caução ou seguro-fiança), seja por não terem sido contratadas originalmente, seja por terem se extinguido ou perdido sua validade. Além disso, a lei exige que o locador preste uma caução no processo, depositando em juízo o valor equivalente a três meses de aluguel, como forma de resguardar o locatário caso a ação seja julgada improcedente no futuro.
A Purgação da Mora: O Direito de Preservação do Contrato
Apesar do descumprimento contratual, o legislador conferiu ao locatário de boa-fé uma oportunidade processual para salvar a locação, instituto conhecido como “purgação da mora”. Conforme o artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, ao ser citado na ação de despejo, o inquilino tem o prazo de 15 dias para requerer o depósito judicial da integralidade da dívida.
É fundamental compreender que esse pagamento não se limita ao valor do aluguel original. Para que o contrato seja preservado, o depósito deve ser completo, englobando os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais exigíveis, os juros de mora e, ainda, as custas processuais e os honorários do advogado do locador, que a lei fixa em 10% sobre o montante devido, salvo se o contrato estipular percentual diverso.
No entanto, essa proteção não é um escudo para inadimplentes contumazes. A própria lei (artigo 62, parágrafo único) impõe um limite temporal severo: o locatário não poderá se valer da purgação da mora se já houver utilizado dessa mesma prerrogativa nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da nova ação.
A Gestão de Risco pelo Locador
Do ponto de vista prático e preventivo, a mitigação de prejuízos começa muito antes da inadimplência. A elaboração de um contrato robusto e minucioso, acompanhado da exigência de garantias sólidas, é o alicerce de uma locação segura. Além disso, a inércia do locador diante dos primeiros meses de atraso é frequentemente a causa de danos financeiros irreversíveis. A demora em ajuizar a demanda permite que o passivo cresça a ponto de superar a capacidade de pagamento do inquilino ou mesmo o limite da garantia contratada, tornando a execução dos valores um processo frustrante.
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é um instrumento contundente e necessário para a preservação do direito de propriedade, mas que exige navegação cautelosa pelas águas da Lei do Inquilinato. A legislação oferece mecanismos tanto para a retomada célere pelo locador quanto para a recuperação do contrato pelo locatário. Conhecer profundamente esses direitos, prazos e condições, aliado a uma postura preventiva na administração do imóvel, é a postura mais recomendada para garantir a segurança jurídica e financeira em qualquer relação locatícia.
Perguntas Frequentes (FAQ)
1. É preciso esperar o acúmulo de vários aluguéis para ajuizar a ação de despejo?
R:Não. Do ponto de vista estritamente legal, um dia de atraso após o vencimento já configura a inadimplência e autoriza o ajuizamento da ação. Embora na prática os locadores tentem a cobrança amigável nas primeiras semanas, não há carência legal que obrigue o proprietário a esperar o acúmulo de meses de dívida.
2. O locador pode recorrer à autotutela, como trocar as fechaduras ou cortar os serviços básicos do imóvel?
R:De forma alguma. O locador que toma essas atitudes, visando forçar a saída do inquilino, comete o crime de “exercício arbitrário das próprias razões” (art. 345 do Código Penal) e sujeita-se a ações de indenização por danos morais e materiais, além de poder sofrer medidas liminares para a imediata devolução da posse ao locatário. A retomada deve ocorrer exclusivamente via Poder Judiciário.
3. O que acontece se o locatário abandonar o imóvel de forma furtiva no curso do processo?
R: Se houver indícios claros de abandono, o locador não deve simplesmente invadir o local. Ele deve peticionar no processo informando o ocorrido e solicitar a constatação por um oficial de justiça. Confirmado o abandono, o juiz expedirá um mandado de imissão na posse, permitindo a retomada legal do bem. A ação, então, prosseguirá apenas no que tange à cobrança dos valores devidos.
4. A dinâmica de purgação da mora é aplicável também às locações comerciais?
R:Sim. As regras estruturais para o despejo por falta de pagamento, incluindo o direito de purgar a mora no prazo de 15 dias e a limitação do uso desse benefício a cada 24 meses, aplicam-se igualmente às locações residenciais e não residenciais (comerciais), não havendo distinção neste rito procedimental.
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